내 집 지키는 법(부동산 증여로 세금 폭탄을 피해요!)

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1. 내가 경험한 부동산 증여 이야기

살고 싶은 집이 생겨 기존 집을 팔지 않은 채 대출을 최대한 활용해 새 집을 구매했습니다. 하지만 부동산 침체기 때문에 기존 집이 팔리지 않아 일시적으로 2주택자가 되었습니다. 다주택자가 될 생각이 전혀 없었지만 상황이 이렇게 흘러가고 말았죠.

우리나라에서 다주택자에게 부과되는 높은 세금 부담을 알기에 고민이 많았습니다. 기존 집을 급하게 싸게 팔 수도 없었고, 그 상황에서 "부동산 증여"라는 제도를 알게 되었습니다. 부부 간 증여는 6억 원까지 증여세가 면제된다는 점이 매력적이었고, 취득세를 부담하더라도 장기적으로 양도소득세를 절약할 수 있겠다는 판단이 들었습니다.

증여 절차를 진행하며 감정평가를 받고, 법무사 비용을 절약하려고 셀프 등기를 완료했습니다. 다행히 2022년에 증여를 완료해 증여 후 매도 금지 기한이 5년이었고, 2027년 11월 이후에 기존 집을 팔아도 양도소득세를 거의 내지 않거나 아예 없을 것으로 예상됩니다. 지금 와서 보니 취득세 부담을 감수한 선택이 길게 보면 올바른 판단이었다고 느낍니다.

 

2. 부동산 증여란 무엇인가?

부동산 증여는 재산을 무상으로 이전하는 과정입니다. 가족 간 재산 증여는 특히 많이 활용되며, 증여 시 발생하는 세금과 절차를 미리 이해하는 것이 중요합니다.

가족 간 증여에 따른 세금 혜택

• 부부 간 증여: 10년 동안 최대 6억 원까지 증여세 면제
• 직계존비속 간 증여: 10년 동안 5천만 원까지 증여세 면제 (미성년자는 2천만 원)
• 기타 친족 간 증여: 10년 동안 1천만 원까지 증여세 면제

10년이 지나면 새로운 증여 한도가 부여되므로, 다시 동일한 한도 내에서 증여가 가능합니다. 이를 활용하면 10년 단위로 증여를 반복하여 점진적으로 많은 재산을 이전할 수 있습니다.

증여세율 구체적 설명

증여세율은 초과 금액 구간에 따라 다음과 같이 적용됩니다:

• 1억 원 이하: 10%
• 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하: 20% (누진공제 1,000만 원)
• 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하: 30% (누진공제 6,000만 원)
• 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하: 40% (누진공제 1억 6,000만 원)
• 30억 원 초과: 50% (누진공제 4억 6,000만 원)

예를 들어, 7억 원을 증여받은 경우:

1. 1억 원까지는 10% 적용 → 1,000만 원
2. 1억 원 초과 ~ 5억 원까지는 20% 적용 → 4억 원 × 20% = 8,000만 원
3. 5억 원 초과 ~ 7억 원까지는 30% 적용 → 2억 원 × 30% = 6,000만 원
4. 누진공제 6,000만 원을 차감 → 총 증여세 = 1,000만 원 + 8,000만 원 + 6,000만 원 - 6,000만 원 = 9,000만 원

3. 증여 후 부동산 매도 금지 기한

증여 후 부동산을 매도할 경우 양도소득세가 부과될 수 있으므로 관련 기한을 반드시 확인해야 합니다.

• 2022년까지 증여 시: 증여 후 5년간 매도 금지
• 2023년부터 증여 시: 증여 후 10년간 매도 금지

매도 금지 기한 내에 부동산을 처분하면 증여세뿐만 아니라 양도소득세까지 부담하게 됩니다.

4. 증여의 장점과 유의사항

장점

1. 양도소득세 절약: 증여받은 부동산의 기준은 현재 시세이기 때문에, 이후 매도 시 양도차익이 적어 세금 부담이 낮습니다.
2. 가족 간 재산 이전: 증여를 통해 가족 구성원이 부동산을 안전하게 보유할 수 있습니다.
3. 다주택자 세금 부담 완화: 증여를 활용해 명의를 분산하면 보유세 부담을 줄일 수 있습니다.

유의사항

1. 취득세 부담: 증여를 받은 사람이 새로운 취득세를 내야 합니다. 세율은 부동산 가격에 따라 달라집니다.
2. 매도 금지 기한 준수: 기한 내 매도 시 양도소득세가 부과되므로 주의가 필요합니다.
3. 세법 변경 확인: 부동산 관련 세법은 자주 변경되므로 최신 정보를 반드시 확인하세요.

5. 부동산 증여 절차 안내

1. 감정평가: 증여하려는 부동산의 현재 가치를 감정받아야 합니다. 감정평가서를 통해 공정한 시세를 확인할 수 있습니다.
2. 증여 계약서 작성: 증여인과 수증자 간의 계약서를 작성합니다.
3. 취득세 납부: 수증자는 감정평가액 기준으로 취득세를 납부해야 합니다.
4. 등기 이전: 법무사를 통해 진행하거나, 셀프 등기를 선택할 수 있습니다.
5. 세무 신고: 증여세 신고는 증여 후 3개월 이내에 관할 세무서에 해야 합니다.

6. 마무리하며

부동산 증여는 초기 비용 부담이 있지만 장기적으로 세금 부담을 줄이는 데 효과적입니다. 저의 경험처럼 신중히 정보를 파악하고, 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 증여를 고려 중이라면 가족 간 세금 혜택, 매도 금지 기한, 세법 변경 사항 등을 충분히 이해한 후 실행에 옮기세요.